(原标题：【深度】北京新房市场爆火，一个周末卖掉100亿)

　　6月初的北京，地表温度骤升。疫情未彻底消散，来来往往的人们，不敢彻底摘下口罩，呼出的气体温度加深了这个夏天的燥热。

　　在北京南城四环外，旧宫桥桥下的凉水河这两年被治理得干净清澈。6月的第一个周末，凉水河边一片红火景象，从东西南北而来的人群不畏炎热，汇聚于此。

　　戴着口罩、身着红T恤的京能电建洺悦湾工作人员，在凉水河边搭建起红帐篷，铺好红地毯，摆好红长桌、一排又一排的红凳子，等待前来选房的客户。

　　在开盘前几天，京能电建洺悦湾项目拿到了1254套全部房源的预售证。这是今年截至目前，北京唯一一个首开全推的项目。

　　京能电建洺悦湾项目，是电建和京能联合体在去年10月15日以44.3亿的总价拿下，当时溢价率达到34%，出让通知要求项目商品住房销售均价不超过54715元/平方米，且最高单价不得超过60186元/平方米。

　　对于这次开盘，两家开发商格外重视，主要负责人都在现场亲自坐镇。京能置业公司党委副书记、总经理王怀龙，副总经理马俊以及中国电建集团总经理助理、华北区域总经理许建辉，华北区域党委书记李劲松等人均带着口罩，来到现场监督指导。

　　从早上7点到晚上7点，选房的客户在12个小时里络绎不绝。他们依次排队做好体温监测、扫码健康小程序后，进入红色大棚，面向红色背景上的蓝标，选出自己中意的房号。项目工作人员全天忙碌地穿梭其间。

　　楼市的每一次火热，都像一次大型的行为艺术。京能置业形象描述：“一套套客户中意的房号标签像撕名牌游戏一样，被粘贴在客户的流转单上。”

　　遗憾的是，并不是所有客户都能如愿选到心仪的房号。看中京能电建洺悦湾项目的刘大妈，交了20万订金，按照开发商安排的时间，在当天下午来到开盘现场，准备购置一套89平的三居。但中意的楼栋和楼层早已被选走，儿子和儿媳最终退而求其次，选了其他房号。

　　心有不甘，刘大妈始终怀疑京能电建洺悦湾是在捂盘，将一些好房源留到后期，以方便后期更好销售。在选好房3天后，她又来到京能电建洺悦湾售楼处，详细询问每个楼栋剩下的房号。

　　也有不少客户最终放弃了选房。案场销售告诉界面新闻，电建洺悦湾蓄客2个月，总客户数在1400人以上，超过全部房源套数。因为买不到心仪房号，多数客户退了订金。

　　电建洺悦湾最终成交617套，去化率近50%，成交金额达到31亿元，成为北京6月首周当之无愧的销冠。

　　电建洺悦湾开盘火爆，成功撩拨到了市场神经，为北京6月新房市场点燃了第一把火。

　　添柴加火的还有电建另一个合作项目——位于石景山板块的电建华润长安九里。6月首个周末，长安九里首开240套房源，500多人线上抢房，只用了14分36秒全部售罄，最终成交20.29亿。

　　长安九里旁边的中海长安云尚，也是当周热销盘，88平和115平的户型全部卖光，销售金额达到18.5亿。

　　整体来看，6月首个周末，北京新开项目有4个，集中入市住宅4139套，供应量超过4月整月，创下自2014年8月以来，近303周的供应新高。

　　成交结果也刷新了纪录，意向销售金额破百亿元。中原地产首席分析师张大伟总结说，这是过去几年第一个新盘成交“百亿周末”。

　　北京过去几年年度新建住宅销售额网签数据基本在2000亿左右，2020前5个月合计网签了766亿，平均每个月大约在150亿。

　　如果说，北京楼市5月是二手房唱主角，6月则是新房占据c位。新房市场速火，仿佛是早已注定的结果。宏观层面叠加各个微观因素，促使新房进入集中释放窗口期。

　　五一黄金结束后，中海长安云尚一直在售楼处做线下宣讲。中海地产北京新城公司销售负责人李建军当时就已经预见北京楼市的向好趋势。

　　“疫情期间，全世界范围内都在降准降息。以我多年的经验，其中一部分钱将会流入房地产。尽管房价一年翻番情况不会再有，但从2003年非典、2008年金融次贷危机来看，购房者有通胀预期，市场会热。” 李建军说，人们依旧将不动产看成是最好的避险投资，他本人也认为不动产好过黄金。

　　和硕机构首席分析师郭毅也对界面新闻表示：“从宏观层面看，今年整体宽松的货币政策，CPI指数上升，投资贬值，造成一部分购房家庭坚定不动产增值判断，带动了一批改善升级需求。”

　　从微观层面看，6月首周入市的新盘均创造了开盘佳绩，也有其自身的特殊因素。郭毅总结说：“电建洺悦湾、紫光锦绣府售价均低于周边项目价格，是性价比很高的项目。石景山板块入市的长安九里和长安云尚，又是北京限竞时代首批入市的商品住宅，并且定价都低于市场和购房者的预期。”

　　从地铁亦庄线旧宫站出来300米就是电建洺悦湾。6月盛夏，站在电建洺悦湾售楼处俯瞰，凉水河西边满眼苍翠。围挡圈起来的电建洺悦湾地块就在其中，四周绿树环绕。

　　很难想象，将要拔地而起的十几栋高楼，未来将突兀地立在一片荒地之中。项目的马路对面是未正式开放的公园和规划中产业园，左边是长满绿树的空地，右边也是，后面还是。

　　跨过凉水河至东边，有商业综合体住总万科广场，住总万科广场对面也是一块拆迁了十余年的空地，杂树丛生。

　　对于整个旧宫板块的发展，置业顾问只能用纸上的规划进行描述。已婚购房者最为关心的学区，目前只有规划中的幼儿园和中学。住总万科广场成为电建洺悦湾唯一值得宣传的配套。

　　但在地段和价格面前，板块发展、配套、学区这些都将退居其次。电建洺悦湾是“五环内四个限竞房当中唯一一个均价六万以内的地铁口新盘”，这已经足够撩人。

　　售楼处置业顾问们的说辞一致，先强调位置和价格优势，“电建洺悦湾限价为54715元/平方米，和周边的二手房价格全面倒挂。”再循序渐进告诉你，“绿城今年2月在旁边拿了一块地，未来售价一定会超过7万/平方米。朗润园二期成交价超过6万/平方米，富力盛悦超过65000元/平方米。周边的88平小两居租金已经达到7500元/月。”

　　“不管是投资还是自住，买到就是赚到。”一位带着浓厚福建腔调的置业顾问激情满满介绍。

　　从开发商角度看，疫情严重影响了今年上半年业绩，6月是最后的抢收节点。

　　“开发商业绩已经到了需要爆发的节点。北京5月新房开始逐步回温，前面两个月，开发商基本是在蓄客阶段，给项目开盘打下了基础。”郭毅说，疫情延缓了成交，开发商从挤压到爆发的业绩，购房者从观望到释放的需求，在这个窗口期集中体现出来了。

　　据界面新闻了解，电建洺悦湾蓄客周期达到2个月，长安云尚、长安九里蓄客周期也有1个半月到2个月之久。

　　另外一个不可忽略的因素则是项目品质升级。“今年开发商在产品打造上，都有一个明显升级。空间、配置到综合性价比都有所提升的。”郭毅认为。

　　李建军说，经过大量市场调研，中海北京发现，前几年北京房价快速上涨，市场以接受600万左右价格房源的客户占主导。而疫情加深了客户对空间的需求，更多人渴望三居。

　　“价格更低，产品更高，已经成为北京楼市的鲜明特色了。这将是北京开发商长期追求的一个趋势。”郭毅判断。

　　5月以来，房地产市场逐渐火热，各地加速卖地，杭州、南京、成都等地“万人摇号”场景再现，下沉的三四线城市的售楼处也挤满了购房者。北京市场也不例外。

　　由西城区教改新规引发的学区房热，让北京二手房市场在刚刚过去的5月成交量急剧上升，二手房网签量约1.61万套，达到三年来的最高水平。

　　实际上，被二手房盖过风头的新房，成交量也非常可观。中原地产研究中心数据显示，5月北京新建住宅网签量达4172套，同比上涨31%，环比上涨34%，是最近10个月来的最高记录。由于网签数据滞后，当月新建住宅实际成交量可能超过5000套。

　　房产中介5月的新房业绩，也佐证了新房市场已经在5月迅速回暖。21世纪不动产方面总结，新房业务在一定程度上，使得中介机构快速提升门店业绩，弥补2-3月因疫情产生的业绩空白。

　　以21世纪不动产北京同城同家三环新城加盟店来说，其5月97%的业绩来自于新房业务。

　　不仅限于北京，5月更是全国房地产回暖的关键月份。

　　据贝壳研究院的数据统计，2020年3月在整个贝壳平台新房成交套数占比超过五成，达到55%;4月占比略有下降，但也达到了45%;5月一手交易量回升，占比约为50%。

　　根据21世纪不动产研究中心的统计数据显示，3月，21世纪不动产全国新房成交套数在总成交套数中，占比42%;4月新房成交套数比例微有下滑，达37%;5月再次拉高，恢复到42%，也带动中介机构业绩的快速复苏。

　　从具体城市的数据来看，随着整个市场新房成交量的攀升，21世纪不动产布局的绍兴、青岛、郑州、武清等多个城市，5月新房成交量都已超过50%。

　　对于接下来的新房市场，21世纪不动产中国区总裁兼CEO卢航依旧十分看好，他说，近期受开发商促销力度加大影响，一二手联动频繁，经纪机构介入新房业务比重越来越大。短期内一手房依然有着很大的交易量，会是房地产经纪机构竞相争夺的一个很重要战场。

　　北京以外，包括杭州、成都、宁波、佛山、东莞在内的更多二三线热点城市的新房市场，终于都迎来了疫情后的“报复性消费”。