1.物业管理企业实施差别化服务的外部条件。开发商在物业项目的设计初期，就应考虑物业管理企业今后的差别化服务模式。物业管理企业也应前期介入，开发商的[创业网www.cye.com.cn]设计、施工、销售等诸多环节。开发商在考虑业主对户型、功能需求和自身收益水平的同时，不能只盯眼前利益，而牺牲物业管理企业以后的利益。试想开发商的物业项[创业网www.cye.com.cn]目一旦建成，前期又未考虑物业管理企业今后的发展和运作，这样就无形制约了物业管理企业今后的发展，增加了物业管理企业今后推行差别化服务的难度。因此，开发商在物业项目的[创业网www.cye.com.cn]启动阶段，就应充分考虑业主入住物业后不同层次的需求，考虑到物业管理企业根据不同需求所提供的差别化服务，并把这一理念贯穿与物业项目从设计到销售各环节的始终。

　　2.物业管理企业进入服务角色后实施差别化服务的内在因素。首先是物业管理企业要对自身的所能提供的服务要有一个正确的定位，知道自己能为业主提供哪些服务，不能提供哪些服务，哪些服务是通过自身的努力可以实[创业网www.cye.com.cn]现的。其次是通过业主档案，对业主按职业、收入水平、文化程度、年龄、性别进行分类，了解和掌握业主的基本情况。再次是通过对入住业主的抽样调查，了解业主的喜好和不同与所提[创业网www.cye.com.cn]供服务的需求。最后是由专业人士对以上资料进行整理和分析，并相应设计出几套差别化服务的组合方案，来满足不同层次、人群的不同需求。
 
（二）房管所改制成物业管理企业实施差别化服务的途径

这类物业管理企业是随着住房制度改革的不断深化而建立起来的。业主获取物业的途径是按房改成本价售房或住房二级市所取得。由于原有住房的公[创业网www.cye.com.cn]有属性，在当初的住房设计中未考虑差别化服务，加之于业主对原有无偿化、福利式服务模式的留恋，这就给这类物业管理企业在实施差别化服务中带来困难。

1.加强对物业管理的宣传，逐步转变业主的观念。业主是物业管理企业的服务主体，而要转变这部分业主的观念，就必须通过物业企业对业主一流的服务，以及宣传工作的到位来感化业主，使之产生认同感，认识到服务即商品，商品需付费。