（二）房管所改制成物业管理企业实施差别化服务的途径

这类物业管理企业是随着住房制度改革的不断深化而建立起来的。业主获取物业的途径是按房改成本价售房或住房二级市所取得。由于原有住房的公有属性，在当初的住房设计中未考虑差别化[创 业 网www.cye.com.cn]服务，加之于业主对原有无偿化、福利式服务模式的留恋，这就给这类物业管理企业在实施差别化服务中带来困难。

1.加强对物业管理的宣传，逐步转变业主的观念。业主是物业管理企业的服务主体，而要转变这部分业主的观念，就必须通过物业企业对业主一流的服务，以及宣传工作的到位来感化业主，使之产生认同感，认识到服务即商品，商品需付费。

2.及时掌握业主不断变化的需求，对业主需求进行细分发现市场。目前，由房管所改制成物业管理的企业，大多仍沿用传统的统一标准式的服务，即我提供什么[创 业 网www.cye.com.cn]样的服务，就是什么样的服务，忽视对业主需求的细分，这也就是造成该类企业经营艰难的一个主要原因。细分业主需求，是实施差别化服务的基础。细分能发现市场，细分能提升转制后物业管理企业的竞争力。细分需求的方法是多样的，即可采用现场入户调查的方式，又可通过召开业主座谈会的方式，甚至在业主的投诉中也能发现潜在的需求和市场。

四、推行差别化服务中应注意的几个问题

1.推行差别化服务要结合各企业自实际和特点，切不可盲目照搬照套。统一标准式的服务没坚持，而差别化服务又没建立，到头来就会形成邯郸学步、东施效颦的笑话。

2.物业管理企业要具备懂得市场营销的专业人才。通过对现有市场的整体策划和系统分析，较为全面、客观、真实反映出各类业主的不同需求，制订出符合企业自身实际的差别化服务方案。

3.实施差别化服务切不可以牺牲广大业主的利益为代价。物业管理企业依赖广大业主而生存，切忌一味迎合部分业主的需求，来追求利润最大化，怠慢了广大业主是有被“炒鱿鱼”的危险。

五、结束语

有需求就会有市场，有市场就有物业管理企业存在的价值。要发现市场就必需及时掌握和了解业主不断变化的需求，把握需求、创造需求是物业管理企业生存和发展的重要途径。在物业管理企业推行差别化服务的过程中，我们还面临许多问题，还有许多问题要去解决。